Les avantages du viager
Publié le :
16/10/2023
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Le viager est un contrat de vente d’un bien immobilier conclu entre un vendeur, appelé crédirentier, et un acquéreur, appelé débirentier, reposant sur un aléa : l’espérance de vie du propriétaire du bien. En effet, au moment de l’acquisition, l’acquéreur doit payer un bouquet, qui correspond à une partie du prix de vente, et s’engager à verser une rente mensuelle au vendeur jusqu’à son décès.
En outre, il existe deux formes de viager. Le plus connu est le viager occupé qui permet au crédirentier de conserver la jouissance du bien vendu jusqu’à son décès. Plus rare, le viager libre permet au débirentier d’entrer immédiatement en jouissance du bien. Quel que soit le contrat choisi, le viager reste une opération qui présente de nombreux atouts.
En premier lieu, le vendeur peut obtenir du capital sans perdre le droit d’usage et d’habitation dont il bénéficie sur le bien vendu. C’est un avantage indéniable pour une personne âgée qui souhaite compléter sa retraite tout en continuant à vivre dans son logement.
Pour l’acquéreur, l’avantage essentiel est la possibilité d’obtenir une décote importante sur le prix réel du logement. C’est un moyen intéressant pour devenir propriétaire d’un bien sans disposer des fonds nécessaires initialement. Le bien peut être financé par les rentes, qui complètent les revenus d’une personne âgée, au lieu de souscrire un prêt immobilier auprès d’un établissement de crédit.
De plus, il n’est pas rare que pour se rapprocher de ses enfants, ou qu’en raison d’une perte d’autonomie, le crédirentier quitte son logement par anticipation, et laisse donc le viager libre plusieurs années avant le terme du contrat.
Au contraire, si le viager est libre, le vendeur ne peut plus jouir du bien, mais bénéficie en revanche d’un capital plus important et de rentes plus conséquentes, notamment pour financer une maison de retraite. Dans ce cas, le prix est moins attractif, mais l’acquéreur a immédiatement la libre disposition du bien convoité.
En outre, si le viager est vendu libre, l’acquéreur qui en a la jouissance doit en supporter toutes les charges. Au contraire, le viager occupé procède à un partage entre le vendeur qui doit supporter les charges courantes et les dépenses d’entretien, et l’acquéreur qui doit payer les frais liés aux grosses réparations et la taxe foncière.
Fiscalement, le viager constitue une opération profitable puisqu’elle bénéficie d’un régime de faveur à plusieurs niveaux :
- Le bouquet reçu par le crédirentier est exonéré d’impôt ;
- Seule une fraction de la rente viagère est imposable, dont le montant descend de 70 %, si le vendeur a moins de 50 ans lors du premier versement, à 30 % s’il a plus de 69 ans au moment du premier versement ;
- Même les frais de notaire sont réduits puisqu’ils sont alors calculés sur la valeur du bien occupé, ils correspondent alors au droit d’usage et d’habitation, et non sur la valeur vénale du bien.
Par conséquent, le viager constitue une piste intéressante, tant pour le vendeur qui souhaite compléter sa retraite pour vivre dans de bonnes conditions, que pour l’acheteur qui bénéficie d’un levier afin d’agrandir son patrimoine. Votre notaire peut vous conseiller sur les intérêts que peut présenter cette opération ainsi que sur ses éventuels désagréments.
Historique
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