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Caducité du permis de construire et obligation de délivrance conforme

Caducité du permis de construire et obligation de délivrance conforme

Publié le : 06/10/2023 06 octobre oct. 10 2023
Rédaction

Le vendeur d’un bien est débiteur d’une obligation de délivrance conforme en vertu de l’article 1603 du Code civil. Ainsi, le bien livré doit être conforme aux stipulations contractuelles convenues entre les parties.

Dans le cadre de la vente d'un terrain à bâtir, le vendeur manque à son obligation lorsqu’il cède des droits à construire qui n’existent pas. Un récent litige interrogeait la Cour de cassation sur le point de savoir si le vendeur d’un terrain à bâtir, dont les droits à construire sont déclarés caducs postérieurement à la vente, a manqué à son obligation de délivrance conforme.


Le litige prend son origine dans la vente d’une grange à démolir. L’acte de vente faisait état d’un permis de construire deux immeubles sur le terrain accordé par arrêté municipal. En outre, l’annexe comprenait un certificat délivré par le maire de la commune, attestant de la non-caducité du permis de construire.

Pourtant, la requête d’un voisin de l’acquéreur a abouti à l’annulation, par le Tribunal administratif de Strasbourg, de la décision du maire refusant de constater la caducité du permis de construire.

Reprochant au vendeur un manquement à son obligation de délivrance conforme, l’acquéreur, qui n'avait pu mener son projet de construction à terme, l’a assigné en paiement de diverses sommes en remboursement de frais ainsi qu’au titre de dommages-intérêts.

Cependant, la Cour d’appel de Metz a débouté le demandeur de ses prétentions, considérant qu’à la date de la délivrance, et conformément aux stipulations du contrat, le terrain litigieux était constructible, le recours aboutissant à la caducité ayant été introduit postérieurement à la vente.

Soutenant que dès que la chose livrée n’était pas conforme aux stipulations contractuelles, le vendeur manquait automatiquement à son obligation de délivrance conforme, l’acheteur a formé un pourvoi en cassation. Il contestait que le vendeur puisse être exonéré simplement parce que l’action en justice ayant abouti à la caducité était postérieure à la vente.

La Cour de cassation précise en premier lieu que la conformité d’un bien vendu et livré s’apprécie au moment de la délivrance du bien, à savoir lors de la remise des titres de propriété lorsque la vente porte sur un terrain. Elle relève que l’acte de vente disposait d’un certificat de non-caducité, à l’encontre duquel aucune action en justice n’avait été introduite au moment de la vente.

En conséquence, la Haute juridiction rejette le pourvoi et confirme l’analyse de la Cour d’appel selon laquelle la responsabilité du vendeur, au titre de son obligation de délivrance conforme, ne peut être engagée en raison de l’effet rétroactif de la caducité du permis de construire, lorsque celle-ci résulte d’un jugement rendu par suite d’une action en justice postérieure à la vente.

Lorsque le vendeur fournit une chose conforme aux stipulations contractuelles au moment de la délivrance, il ne peut voir sa responsabilité engagée pour la remise en cause de cette conformité postérieurement à la vente, peu importe l’effet rétroactif de la caducité.


Référence de l’arrêt : Cass. civ. 3ème., 16 mars 2023, n° 21-19.460.
 
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